L’acheteur doit d’abord obtenir un extrait d’enregistrement immobilier du bureau d’enregistrement immobilier Israël afin de déterminer la propriété du bien immobilier. L’acheteur doit également vérifier les droits de construction de la propriété à partir des archives municipales. Après avoir établi la propriété et réglé les charges juridiques éventuelles, les parties contractantes doivent signer un contrat de vente.

Le contrat de vente

Le contrat écrit doit contenir les éléments essentiels suivants: description de la propriété, noms des contractants, prix convenu et nature de la transaction. Un accord dans lequel l’un des détails essentiels est omis est considéré comme invalide. Toutefois, la signature des parties contractantes n’est pas nécessaire pour rendre le contrat valide.Le contrat de vente doit être signalé aux autorités fiscales pour le paiement des taxes correspondantes. Après le paiement des taxes et la réception de l’apurement des taxes, la transaction doit être enregistrée au bureau régional du registre foncier.

Les dépôts ne sont pas d’usage dans l’immobilier en Israël, les deux parties contractantes passant immédiatement à un contrat contraignant, déjà passible de sanctions en cas d’inexécution. Un premier versement doit toutefois être effectué à la signature du contrat. Les paiements initiaux peuvent aller de 20% à 50%.En Israël, il est de coutume de payer la propriété sur une période donnée. Pour la protection de l’acheteur, un avertissement (He´arat Azhara) doit être déposé au bureau d’enregistrement immobilier (Tabu) afin d’empêcher le vendeur de revendre la propriété. Le changement de titre de propriété ne peut être exécuté qu’après le paiement intégral de la propriété.

Notes relatives au tableau des coûts de transaction

Les frais de transaction aller-retour comprennent tous les coûts d’achat puis de revente d’un bien – honoraires d’avocat, de notaire, d’immatriculation, de taxes, d’agents, etc.

Taxe à l’achat Une taxe à l’achat, ou taxe d’acquisition, est payable sur les achats d’immeubles à un taux forfaitaire de 5%. L’acheteur est tenu de payer la taxe d’achat.

Frais d’inscription Les frais d’enregistrement sont généralement d’environ 0,20% de la valeur de la propriété, plus 18% de taxe sur la valeur ajoutée (TVA). Les frais d’inscription comprennent l’extrait d’enregistrement foncier, les registres de propriété et l’attribution des taxes sur les transactions.

Frais juridiques Les frais légaux se situent généralement autour de 1% à 2% de la valeur de la propriété. L’acheteur et le vendeur paient leurs propres frais légaux.

Combien une banque peut-elle prêter ?

Un acheteur étranger peut recevoir un financement allant jusqu’à 50% d’une banque israélienne. Un résident israélien peut prendre jusqu’à 70% du financement. Emprunter de l’argent auprès d’une banque étrangère contre un actif en Israël est pratiquement impossible. Alors que les nouvelles réglementations bancaires ont rendu le processus assez fastidieux, la souscription d’une hypothèque à une banque israélienne est devenue assez courante pour les acheteurs étrangers. N’oubliez pas que les banques n’évaluent pas nécessairement le bien que vous achetez pour le montant total. Veillez donc à obtenir une estimation réaliste avant de signer un contrat de vente. Votre prêt hypothécaire ne couvrira pas les frais d’achat (taxe d’achat, frais d’agents et d’avocats), vous devez donc en tenir compte. Je recommande toujours de travailler avec un courtier en hypothèques réputé pour vous aider à naviguer dans ce processus.