Alourdi par les mesures de refroidissement du gouvernement et aggravé par la crise des coronavirus, le marché du logement israélien se refroidit maintenant rapidement. Voici ce qu’il faut savoir sur le prix de l’immobilier en Israël.

Evolution du prix de l’immobilier en Israël

Le prix moyen des logements occupés par leur propriétaire en Israël a chuté de 3,22% au cours de l’année jusqu’au deuxième trimestre 2020 à 1526000 ILS (449576 USD), sa pire contraction depuis le deuxième trimestre 2007, selon le Bureau central des statistiques (CBS). Corrigés de l’inflation, les prix ont baissé de 2,16%. Cela contraste avec une croissance annuelle moyenne des prix de 8,2% (6,9% en termes réels) de 2009 à 2017. Après avoir légèrement baissé de 0,88% en 2018, les prix des logements ont de nouveau augmenté de 1,62% en 2019. D’un trimestre à l’autre, les prix des logements à l’échelle nationale ont chuté de 5,86% (-5,58% corrigé de l’inflation) au deuxième trimestre 2020.

Répartition des prix de l’immobilier dans les villes israéliennes

Parmi les grandes villes d’Israël, Ashkelon a connu la plus forte baisse des prix des logements de l’année jusqu’au deuxième trimestre 2020, avec des prix en baisse de 4,85% . Elle a été suivie par Netanya (-3,7%), Tel Aviv (-2,27%), Haïfa (-1,83%) et BeitShemesh (-0,87%). Ces baisses ont été en partie compensées par une forte croissance des prix en glissement annuel à Holon (7,32%), Jérusalem (7,16%), Ramat Gan (6,34%), Beer Sheva (6,32%) et Bat Yam (4,99%). La zone résidentielle la plus chère du pays est Tel Aviv, où le prix moyen des logements occupés par leur propriétaire était de 2 829 100 ILS (832 934 USD) au deuxième trimestre 2020. Il a été suivi par Kfar Saba à 2 212 100 ILS (651 279 USD), Ramat Gan à 2 194 600 ILS (646 126 USD) et Jérusalem à 2 119 100 ILS (623 898 $ US). Beer Sheva avait le logement le moins cher d’Israël, avec un prix moyen de 1 076 800 ILS (317 028 $ US).

Israël a connu des hausses dramatiques des prix de l’immobilier au cours de la dernière décennie (sauf 2011), malgré l’incertitude politique intérieure, les menaces sécuritaires et la crise financière mondiale. Les prix des logements en Israël ont augmenté de 118% (82% en termes réels) de 2006 à 2017. La principale raison de la flambée des prix des logements jusqu’en 2017 était une pénurie d’approvisionnement, due aux faibles volumes de construction. Parmi les autres facteurs alimentant la flambée des prix des logements, citons les politiques monétaires expansionnistes de la banque centrale et le manque d’options d’investissement alternatives.

Le gouvernement, qui contrôle la plupart des terres d’Israël, a augmenté le nombre de logements mis en chantier à environ 54200 par an entre 2015 et 2019 – le plus élevé depuis 1997 – pour remédier à la pénurie d’approvisionnement.

Depuis 2015, le gouvernement a intensifié sa vente de terrains à prix réduit aux entrepreneurs, qui doivent ensuite vendre des appartements à des prix inférieurs à ceux du marché.

En conséquence, les prix des logements ont chuté de 0,9% (-1,94% corrigé de l’inflation) en 2018 et n’ont augmenté que d’un minimum de 1,6% (1,2% corrigé de l’inflation) en 2019.